Rynek biurowy w Polsce przechodzi głęboką transformację. Analiza trendów, kosztów, pustostanów i strategii inwestorów po pandemii – dane, fakty, prognozy.

Jak zmienia się rynek i kierunki inwestycji w Polsce do 2026 roku?

Wprowadzenie

Rok 2025 jest kolejnym etapem przemiany rynku biurowego w Polsce. Po okresie stagnacji spowodowanej pandemią COVID-19, sektor biurowy przeszedł dynamiczne przewartościowanie – zarówno w zakresie funkcji, jak i strategii inwestycyjnych. Zmieniły się modele pracy, oczekiwania najemców, standardy techniczne i ekonomia projektów. Pandemia nie zlikwidowała zapotrzebowania na biura, ale wymusiła ich redefinicję. Przestrzeń biurowa stała się elementem strategii employer brandingowej, a nie tylko miejscem pracy. W 2026 roku inwestorzy i deweloperzy działają w warunkach nowego paradygmatu – rynku zróżnicowanego, elastycznego i coraz bardziej opartego na technologii oraz efektywności energetycznej.

Zmiana struktury popytu i modelu pracy

Największym trwałym skutkiem pandemii jest hybrydowy model pracy. W 2025 roku tylko 30 procent firm w Polsce utrzymywało pełny powrót do biura, a większość funkcjonowała w układzie mieszanym – od dwóch do czterech dni pracy zdalnej tygodniowo. W rezultacie biura przestały być miejscem pełnej obecności, a stały się przestrzenią spotkań, integracji i współpracy. Deweloperzy odpowiadają na te zmiany nowymi rozwiązaniami – mniejszymi, ale bardziej elastycznymi powierzchniami, modułowymi aranżacjami oraz wysokim standardem środowiskowym. Dla inwestorów oznacza to spadek popytu ilościowego, ale wzrost wartościowego – mniejsza powierzchnia, lecz wyższy czynsz za m².

Podaż i pustostany – nowe realia rynku

Według danych firm doradczych w 2025 roku współczynnik pustostanów biurowych w Warszawie wynosił około 11 procent, w miastach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań) oscylował między 14 a 17 procent. W porównaniu z 2022 rokiem to wyraźna poprawa. Wzrost popytu na biura o wysokiej efektywności energetycznej i certyfikacji ESG powoduje, że część starszych obiektów traci konkurencyjność. Właśnie te biura – klasy B i C – stanowią dziś największy potencjał inwestycyjny w kontekście konwersji lub modernizacji. W 2026 roku można oczekiwać kontynuacji trendu: spadku dostępności powierzchni klasy A i wzrostu aktywności w segmencie modernizacji.

Nowe funkcje budynków biurowych – rewitalizacja i konwersja

Zjawisko konwersji biur w inne funkcje jest coraz bardziej widoczne. W Warszawie, Wrocławiu czy Łodzi pojawiają się projekty przekształcania obiektów biurowych w mieszkania na wynajem (PRS), akademiki, obiekty co-livingowe lub centra usług medycznych. Wysokie koszty nowych inwestycji oraz ograniczona dostępność gruntów sprawiają, że przebudowa istniejących obiektów jest często bardziej opłacalna. Szacuje się, że w 2026 roku nawet 15 procent projektów w segmencie biurowym w dużych miastach będzie stanowić konwersje lub głębokie modernizacje. Trend ten wspierają nowe regulacje urbanistyczne oraz polityka samorządów nastawiona na rewitalizację centrów miast.

Zielone i inteligentne biura – ESG jako standard

Od 2024 roku praktycznie każda duża transakcja najmu w Polsce obejmuje budynki z certyfikacją BREEAM, LEED lub WELL. ESG stało się nowym standardem, nie dodatkiem. Wymogi raportowania niefinansowego (CSRD) sprawiają, że najemcy korporacyjni wybierają biura z udokumentowanym śladem węglowym i efektywnością energetyczną. W 2026 roku ponad 80 procent nowoczesnych biurowców w Warszawie będzie posiadało certyfikat środowiskowy, a kolejne 10–15 procent przejdzie proces recertyfikacji. Rozwija się także segment inteligentnych systemów zarządzania – biura wyposażone są w czujniki obecności, automatyczne sterowanie oświetleniem, regulację temperatury i kontrolę jakości powietrza. Takie rozwiązania zwiększają efektywność energetyczną i poprawiają komfort użytkowników.

Nowe strategie inwestorów

Inwestorzy instytucjonalni koncentrują się dziś na aktywach z wysoką płynnością i długoterminowymi umowami najmu. Projekty biurowe bez silnego komponentu ESG lub elastycznej aranżacji są coraz trudniejsze do finansowania. Fundusze inwestycyjne preferują nieruchomości o potwierdzonej efektywności operacyjnej i certyfikacji, natomiast mniejsze podmioty poszukują okazji w modernizacji starszych obiektów. W 2026 roku można spodziewać się dalszego przesunięcia kapitału w stronę aktywów hybrydowych: kompleksów łączących biura z funkcjami mieszkaniowymi, hotelowymi lub usługowymi.

Finansowanie i rentowność inwestycji

Rynek finansowy odzwierciedla rosnącą rolę zrównoważonego rozwoju. Banki oferują preferencyjne warunki kredytowania dla projektów spełniających kryteria zielonego budownictwa. W 2025 roku różnica w marży kredytowej między projektem certyfikowanym a niecertyfikowanym wynosiła średnio 40 punktów bazowych. W dłuższej perspektywie to przewaga, która wpływa na rentowność. Rentowność brutto projektów biurowych w Polsce kształtuje się obecnie na poziomie 5,5–6,0 procent, ale w przypadku nowoczesnych obiektów z certyfikatami spada do 5 procent przy niższym ryzyku inwestycyjnym. W 2026 roku inwestorzy będą stawiać na jakość, nie ilość.

Trendy projektowe i architektoniczne

Nowoczesne biura to dziś przestrzenie modularne, o wysokiej elastyczności adaptacyjnej. Architektura biurowa odchodzi od dominacji open space na rzecz zróżnicowanych stref funkcjonalnych: współpracy, koncentracji, odpoczynku. Projektowanie biur coraz częściej obejmuje elementy biofiliczne – naturalne materiały, roślinność, światło dzienne. Przestrzeń biurowa ma wspierać zdrowie i produktywność użytkowników. Z kolei trend „15-minutowego miasta” przenika do projektowania kompleksów mixed-use, w których biura są częścią większego ekosystemu miejskiego.

Perspektywy 2026–2028

W ciągu najbliższych trzech lat rynek biurowy w Polsce stanie się bardziej selektywny. Budynki bez certyfikatów, o wysokich kosztach eksploatacji i niskim komforcie użytkowania będą systematycznie tracić na wartości. Wzrośnie znaczenie modernizacji i adaptacji istniejących obiektów. Najwięcej nowych inwestycji powstanie w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, ale to miasta średniej wielkości staną się laboratoriami nowych rozwiązań – elastycznych przestrzeni, biur lokalnych i coworków.

Rynek biurowy po pandemii przeszedł proces ewolucji w kierunku jakości, elastyczności i efektywności. Deweloperzy i inwestorzy muszą dziś myśleć o biurze nie jako o produkcie, lecz jako o usłudze – dopasowanej, ekologicznej, technologicznej i komfortowej. Kluczowymi słowami dekady będą: adaptacja, zrównoważenie i dane. Tylko obiekty, które spełnią te warunki, utrzymają swoją wartość i atrakcyjność w świecie postpandemicznym.

Bibliografia
Raport JLL „Office Market in Poland 2025”
CBRE „Poland Office Figures Q3 2025”
Colliers „Rynek biurowy w Polsce 2025 – Prognozy 2026”
Knight Frank „Future of Work – Poland Office 2025”
PLGBC „Zielone biura w Polsce 2024–2025”
EY Polska „ESG a finansowanie nieruchomości komercyjnych 2025”
GUS „Budownictwo i nieruchomości komercyjne 2024–2025”

To też może Cię zainteresować:

• Brownfield zamiast greenfieldu – Jak z „trudnej” działki zrobić nowoczesny park produkcyjny, który dowozi zwrot
• Jak zakłady i data center zamieniają nadwyżkę energii w stabilny przychód?