Pozwolenia nie są problemem. Problemem jest moment, w którym o nich myślisz.

Dlaczego dziś o środowisku decyduje harmonogram, a nie tylko dokumentacja

Pozwolenia nie są problemem. Problemem jest moment, w których myślisz. W wielu inwestycjach przemysłowych temat środowiska pojawia się zbyt późno. Najpierw jest koncepcja, potem architektura, potem rozmowy z bankiem i najemcami. Dopiero gdzieś po drodze ktoś zadaje pytanie o decyzję środowiskową, operat wodnoprawny albo zakres raportu oddziaływania. I właśnie w tym momencie zaczynają się nerwowe korekty harmonogramu.

Nie dlatego, że procedury są nowe. Dlatego, że ich znaczenie radykalnie wzrosło. Dziś pozwolenia środowiskowe przestały być formalnością, a stały się jednym z głównych czynników ryzyka czasowego w inwestycjach przemysłowych.

Środowisko weszło do głównego nurtu projektu

Jeszcze kilka lat temu można było traktować decyzję środowiskową jako dokument, który „trzeba mieć”. Dziś coraz częściej jest to dokument, który definiuje, co w ogóle wolno zaprojektować. Przepływy wody, emisje, hałas, ruch transportowy, sposób zagospodarowania terenu – wszystko to wpływa na zakres inwestycji znacznie wcześniej, niż pojawi się projekt budowlany.

Inwestorzy, którzy uwzględniają środowisko na etapie koncepcji, zyskują coś bezcennego: przewidywalność. Ci, którzy odkładają ten temat „na później”, bardzo często płacą czasem.

Harmonogram przegrywa z procedurą

Największym problemem nie jest sama procedura środowiskowa, lecz jej niedopasowanie do realiów inwestycyjnych. Badania terenowe mają sezonowość. Uzgodnienia trwają miesiącami. Organy administracji działają w swoim tempie, niezależnie od terminów finansowania czy umów z najemcami.

W efekcie decyzja środowiskowa coraz częściej staje się wąskim gardłem projektu. Nie dlatego, że jest skomplikowana, ale dlatego, że została uruchomiona zbyt późno.

Raport środowiskowy to dziś narzędzie projektowe

Zmienia się też rola samego raportu oddziaływania na środowisko. Przestaje być opisem stanu faktycznego, a zaczyna pełnić funkcję narzędzia decyzyjnego. To w nim zapadają rozstrzygnięcia dotyczące wariantów, technologii, skali przedsięwzięcia czy sposobu jego etapowania.

Dobrze przygotowany raport nie blokuje projektu. On go porządkuje. Pokazuje, które rozwiązania są realne, a które tylko teoretycznie atrakcyjne.

Woda, hałas i ruch – trzy tematy, które wracają najczęściej

W praktyce największe ryzyka środowiskowe w inwestycjach przemysłowych koncentrują się wokół kilku obszarów. Gospodarka wodna, retencja, zrzuty. Hałas i jego oddziaływanie na otoczenie. Ruch transportowy, który zmienia charakter całej okolicy.

Każdy z tych tematów ma potencjał, by spowolnić projekt, jeśli nie zostanie uwzględniony wystarczająco wcześnie. Co istotne, są to obszary silnie powiązane z infrastrukturą, a nie tylko z samym budynkiem.

Banki i najemcy patrzą dziś szerzej

Zmiana podejścia do środowiska nie wynika wyłącznie z regulacji. Coraz częściej wynika z oczekiwań rynku. Banki, fundusze i duzi najemcy analizują ryzyka środowiskowe na równi z technicznymi i finansowymi. Projekt bez klarownej ścieżki formalnej staje się trudniejszy do finansowania i mniej atrakcyjny komercyjnie.

Środowisko przestaje być „tematem urzędowym”. Staje się elementem wiarygodności inwestycji.

Najdroższe opóźnienia są niewidoczne w kosztorysie

Opóźnienia środowiskowe rzadko pojawiają się wprost w budżecie. Pojawiają się w przesuniętych terminach, utraconych umowach, renegocjacjach finansowania. To koszty pośrednie, ale bardzo realne.

Inwestorzy, którzy traktują pozwolenia środowiskowe jako integralną część planowania, minimalizują to ryzyko. Ci, którzy traktują je jako przeszkodę, bardzo często muszą improwizować.

Decyzje środowiskowe jako element strategii

Nowoczesna inwestycja przemysłowa nie polega na tym, że „przejdzie procedury”. Polega na tym, że ma nad nimi kontrolę. Rozumie ich logikę, czas i konsekwencje projektowe. Dzięki temu środowisko przestaje być barierą, a zaczyna być jednym z parametrów, które można świadomie uwzględnić.

Jeśli jest jedna rzecz, którą dziś warto zapamiętać, to ta: pozwolenia środowiskowe nie blokują inwestycji. Blokuje ją brak decyzji o tym, kiedy i jak się nimi zająć. A to różnica, która bardzo szybko przekłada się na czas, pieniądze i spokój całego projektu.

• 88 Group – Profesjonalne pośrednictwo nieruchomości
• Jak metale lekkie i kolorowe zmieniają przemysł?
• Jak systemy ESS zmieniają rynek nieruchomości biurowych, handlowych i przemysłowych?
• Inteligentne żurawie – jak sztuczna inteligencja zmienia oblicze placu budowy?
• Powierzchnia biologicznie czynna – Niewidzialny fundament zrównoważonego budownictwa i inwestycji