ODPORNOŚĆ OGNIOWA W NIERUCHOMOŚCIACH: NIEWIDZIALNA TARCZA BEZPIECZEŃSTWA OSIEDLI I PARKÓW MAGAZYNOWYCH

ODPORNOŚĆ OGNIOWA – NIEWIDOCZNY FUNDAMENT INWESTYCJI

Odporność ogniowa to nie tylko spełnienie formalnych norm budowlanych – to realna ochrona życia, mienia oraz ciągłości działania inwestycji. W praktyce nieruchomościowej odporność ogniowa wpływa na koszty eksploatacji, wycenę ubezpieczenia i możliwości użytkowe obiektu. Jej znaczenie rośnie szczególnie w przypadku parków magazynowych, gdzie składowane są towary o różnej klasie zapalności, a także w kontekście osiedli mieszkaniowych – szczególnie tych o podwyższonej intensywności zabudowy i z parkingami podziemnymi.

JEDNOSTKI ENERGII OGNIOWEJ – MJ/M² I KLASY OBCIĄŻENIA OGNIOWEGO

Jednym z podstawowych parametrów ryzyka pożarowego w obiektach przemysłowych i logistycznych jest obciążenie ogniowe, wyrażane w megadżulach (MJ) na metr kwadratowy powierzchni. Obciążenie ogniowe oznacza ilość energii cieplnej, jaka zostanie wydzielona w czasie pożaru z materiałów palnych zgromadzonych w danej przestrzeni. Klasa obciążenia poniżej 500 MJ/m² uznawana jest za niską i charakterystyczna dla pustych magazynów lub składowania niepalnych materiałów. Obciążenie w zakresie 500–1000 MJ/m² uznawane jest za średnie i typowe dla większości parków logistycznych. Wartości 1000–4000 MJ/m² to wysokie obciążenie występujące przy tworzywach sztucznych, tekstyliach czy chemikaliach. Obciążenie powyżej 4000 MJ/m² uznaje się za ekstremalne i wymaga zastosowania rozwiązań specjalistycznych. W takich przypadkach konieczne staje się zastosowanie zaawansowanych systemów ochrony, w tym automatyki pożarowej, tryskaczy, strefowania pożarowego oraz konstrukcji nośnych o klasie odporności REI 240 lub wyższej.

OSIEDLA MIESZKANIOWE – GDZIE CZYHAJĄ NAJWIĘKSZE ZAGROŻENIA?

Choć mieszkaniówka nie kojarzy się z ogniem, to właśnie tu dochodzi do największej liczby pożarów. Zagrożenie wzrasta szczególnie w budynkach o mieszanej funkcji: z lokalami usługowymi, garażami podziemnymi lub elewacjami wykonanymi z nowoczesnych, ale palnych materiałów. Wymagania techniczne przewidują odporność EI 60 dla ścian oddzielenia przeciwpożarowego między mieszkaniami, EI 30 lub więcej dla drzwi wejściowych do mieszkań oraz REI 120 dla elementów konstrukcyjnych garaży podziemnych. Dodatkowo niezbędna jest detekcja dymu, systemy oddymiania i prawidłowo zaprojektowane drogi ewakuacyjne.

JAK SPEŁNIAĆ WYMOGI? PRZEGLĄD ROZWIĄZAŃ TECHNICZNYCH

Odporność ogniową uzyskuje się poprzez stosowanie konstrukcji stalowych z natryskowym zabezpieczeniem ogniochronnym, płyt warstwowych z rdzeniem z wełny mineralnej, przegród z betonu komórkowego lub cegły silikatowej oraz farb pęczniejących i mas ogniochronnych. Całość uzupełniają bierne i aktywne systemy zabezpieczeń takie jak drzwi ogniowe, klapy dymowe, hydranty, czujki optyczne i centrale alarmowe.

CO MÓWI PRAWO I NORMA PN-B-02852?

Odporność ogniowa regulowana jest przez warunki techniczne oraz normy PN-EN 13501-2 i PN-B-02852. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury określa szczegółowe wymagania dotyczące budynków i ich usytuowania. W obiektach specjalistycznych, takich jak hale chemiczne czy produkcyjne, konieczne są uzgodnienia z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych i strażą pożarną.

UBEZPIECZENIE NIERUCHOMOŚCI – CO UWAŻA UBEZPIECZYCIEL?

Firmy ubezpieczeniowe oceniają ryzyko pożarowe na podstawie klas odporności ogniowej, użytych materiałów, ważności przeglądów i konserwacji, rodzaju prowadzonych działań oraz obecności i rozmieszczenia systemów zabezpieczeń. Obiekt dobrze zaprojektowany zyskuje niższe składki i szerszy zakres ochrony. Brak dokumentacji lub uchybienia techniczne mogą skutkować ograniczeniem lub odmową wypłaty odszkodowania.

JAK SPRAWDZIĆ ODPORNOŚĆ OGNIOWĄ NIERUCHOMOŚCI?

Weryfikacja odporności ogniowej wymaga analizy projektu budowlanego, dokumentacji wykonawczej, kart technicznych i certyfikatów materiałów, protokołów odbioru ppoż. oraz uzgodnień z rzeczoznawcą. Wskazane jest również przeprowadzenie audytu przeciwpożarowego. Regularna kontrola stanu zabezpieczeń i ich funkcjonowania to klucz do zachowania zgodności z przepisami i skuteczności działania.

NOWE TRENDY I TECHNOLOGIE PODNOSZĄCE ODPORNOŚĆ OGNIOWĄ

Coraz więcej obiektów wykorzystuje inteligentne systemy zarządzania zagrożeniem ogniowym zintegrowane z BMS i technologiami IoT. W parkach magazynowych wdrażane są rozwiązania automatycznego gaszenia, blokady stref zagrożenia oraz przekazywania informacji do służb ratunkowych i ubezpieczyciela. W budownictwie mieszkaniowym stosuje się systemy ewakuacji zintegrowane z windami i oświetleniem awaryjnym.

KIEDY ODPORNOŚĆ OGNIOWA STAJĘ SIĘ PROBLEMEM?

Problemy pojawiają się przy zmianie sposobu użytkowania bez przystosowania konstrukcji, nieaktualnej dokumentacji, adaptacjach bez konsultacji z rzeczoznawcą lub demontażu elementów ochronnych. Skutki to zagrożenie dla bezpieczeństwa, odmowa odszkodowania i interwencja nadzoru budowlanego.

DOKUMENTACJA ODPORNOŚCI – JAKĄ WARTO MIEĆ PRZY SPRZEDAŻY LUB NAJMIE?

Warto posiadać komplet dokumentów: protokoły odbioru ppoż., certyfikaty REI, karty techniczne oraz dokumentację powykonawczą z rozrysowanymi strefami pożarowymi. Jest to wartość dodana w transakcjach sprzedaży i najmu, szczególnie w sektorach podwyższonego ryzyka.

REINDUSTRIALIZACJA POLSKI A NOWE WYZWANIA PRZECIWPOŻAROWE

Rozwój nearshoringu wymusza spełnianie rygorystycznych norm międzynarodowych jak FM Global, NFPA czy UL. Oznacza to wyższe klasy REI, niezależne zasilanie awaryjne oraz regularne testy i przeglądy systemów ppoż.

ODPORNOŚĆ OGNIOWA TO INWESTYCJA, NIE KOSZT

To strategiczny aspekt, który chroni życie, mienie i ciągłość działania przedsiębiorstw. Profesjonalne podejście do zagadnienia odporności ogniowej przekłada się na wyższą wartość nieruchomości i większą wiarygodność inwestycyjną.